Regeling Hypothecair Krediet

Het inkomen

Uw maandelijkse hypotheeklasten moeten passen binnen uw totale inkomen. In de wet staat daarom welk percentage van uw inkomen besteed mag worden aan hypotheeklasten. Dit is bepalend voor uw maximale hypotheek. Hoe hoger uw vaste bruto inkomen, des te meer u kunt lenen. Ieder kwartaal wordt het toetsrentepercentage voor een financiering met een rentevastperiode van korter dan tien jaar vastgesteld. Voor het 2e kwartaal van 2017 bedraagt dit toetsrentepercentage 5%.

De marktwaarde

Naast de inkomenseis telt voor geldverstrekkers ook de marktwaarde van de woning. De geldverstrekker bepaalt wat die marktwaarde precies is. Dat kan zijn:

• De koopprijs van de woning;
• De koop/aanneemsom, eventueel vermeerderd met grondprijs, bouwkosten, meerwerk, bouwrente en aansluiten nutsvoorzieningen;
• De getaxeerde waarde, eventueel na verbouwing;
• Een modelmatige waardebepaling (bijvoorbeeld WOZ taxatieverslag). De hypotheeksom moet dan onder de 90% van de waarde van de woning blijven.

Sinds 2013 wordt de maximale hypotheek elk jaar met 1% verlaagd. Voor de aankoop van de woning mag u in 2017 maximaal 101% van de marktwaarde lenen.

Uiteindelijk mag in 2018 de maximale hypotheek niet hoger zijn dan 100% van de marktwaarde. U zult in de toekomst de bijkomende kosten steeds meer zelf moeten betalen.

Financiële verplichtingen

Bestaande leningen
Wilt u een hypotheek afsluiten, dan wordt er onder meer gekeken naar eventuele leningen (o.a consumptief krediet) die u al heeft. Door deze leningen heeft u namelijk financiële verplichtingen en daardoor minder ruimte in uw inkomen om de hypotheeklasten te betalen. Deze schuld telt voor 2% van de kredietgrens (maximale bedrag dat u kunt opnemen binnen de lening) per maand mee als “financiële verplichting”.

Studieschuld
Vrijwel iedereen die nu een hypotheek aanvraagt, is met zijn of haar studie begonnen voor 1 september 2015. Deze woningkopers vallen onder de oude regeling. Dat betekent dat bij een hypotheekaanvraag 0,75% van de studieschuld meetelt. Het gaat om de lening die aantoonbaar open staat op het moment dat u de hypotheek aanvraagt. Bij een studieschuld van bijvoorbeeld €10.000 gaat de bank er van uit dat u hiervoor een maandlast heeft van €75.

Heeft u een studieschuld opgebouwd vanaf 1 september 2015? Dan telt 0,45% van de studieschuld mee bij de hypotheekaanvraag. In het oude leenstelsel hadden afgestudeerden een gemiddelde studieschuld van €15.000. Dat beperkte de maximale hypotheek in 2015 met bijna €27.000. Wie in het nieuwe leenstelsel geen grotere beperking van de maximale hypotheek wil krijgen, moet niet meer dan €25.000 studieschuld opbouwen (bij deze berekening is uitgegaan van de hypotheeknormen van 2016).

Aflossingsplicht
Sinds 2013 heeft u niet meer bij alle hypotheekvormen recht op hypotheekrenteaftrek. Als u (extra) geld gaat lenen en recht op hypotheekrenteaftrek wilt hebben, dan moet u deze lening in maximaal 360 maanden (30 jaar) aflossen via maandelijkse aflossing. Dat betekent dat u nog maar kunt kiezen tussen twee hypotheekvormen, namelijk de annuïteiten hypotheek en de lineaire hypotheek. Voor bestaande hypotheken geldt een overgangsrecht.

Restschuld
U heeft een restschuld als uw woning minder oplevert dan uw openstaande hypotheekschuld op het moment van overdracht bij de notaris. U mag een restschuld meefinancieren als u een nieuwe woning koopt. Een aantal geldverstrekkers biedt onder voorwaarden deze mogelijkheid aan eigen klanten.

De rente die u betaalt over de financiering van deze restschuld is gedurende vijftien jaar aftrekbaar (ook als u gaat huren), mits die restschuld tussen 29 oktober 2012 en 1 januari 2018 is ontstaan. De strengere aflossingseisen die in 2013 zijn ingevoerd, gelden niet als voorwaarde voor de aftrekbaarheid van rente over restschulden.

Energiebesparing
Als u energiebesparende voorzieningen financiert, mag u in 2017 tot 106% (in plaats van 101%) van de marktwaarde van uw woning lenen. Bij de inkomenstoetsing, waarmee wordt bepaald hoeveel u kunt lenen, blijven investeringen in energiebesparing tot maximaal €9.000 buiten beschouwing. Bij een nul-op-de-meter is dit zelfs €25.000. Uw inkomen moet wel minimaal €33.000 zijn.

Wat mag u lenen? Een rekenvoorbeeld

U koopt uw eerste huis, een leuk appartment met een koopsom van €190.000. Uw vaste inkomen per jaar bedraagt bruto €45.000. Uw financieringsplaatje ziet er dan als volgt uit:

• Als u tegen 2% rente leent, dan mag u op uw inkomen circa €202.900 hypothecair lenen in 2017;
• Er geldt ook een maximum op basis van de waarde van de woning. Als de verbouwing bijvoorbeeld leidt tot €6.000 waardevermeerdering, dan is de marktwaarde na verbouwing €196.000. U mag hiervan maximaal 101% lenen. Dat is €197.960;
• Daarnaast moet u weten hoeveel geld u nodig heeft om de woning, de bijkomende kosten en de verbouwing te bekostigen.

In dit voorbeeld gaan wij uit van de volgende kosten:

• Koopsom €190.000;
• Verbouwingskosten €10.000;
• Bijkomende kosten €11.500 (de bijkomende kosten, gesteld op circa 6% van de koopsom bestaan uit overdrachtsbelasting (2%), kosten voor hypotheekadvies, notaris- en kadasterkosten hypotheekakte en leveringsakte, taxatiekosten en borgtochtprovisie NHG).

Op basis van bovenstaande gegevens bedragen de totale kosten €211.500. Uw maximale hypotheek op basis van de marktwaarde bedraagt €197.960 (op inkomen €202.900 echter u dient het laagste aan te houden). U dient bijvoorbeeld middels eigen middelen of een andere lening, mits het inkomen voldoende is, €13.540 zelf te financieren, immers kunt u maximaal €197.960 middels een hypotheek financieren.